Den ultimata checklistan: granska alla dokument vid bostadsköp (2025)

Att köpa en bostad är en av de största och mest spännande affärerna i livet. Men det är också en process som involverar en ansenlig mängd dokument – allt från ekonomiska planer och årsredovisningar till besiktningsprotokoll och köpekontrakt. Att ha full koll på dessa dokument och vad de faktiskt innebär är helt avgörande för att du ska kunna göra ett tryggt och välgrundat köp.

Många känner sig dock lätt överväldigade av mängden information, juridiska termer och tekniska detaljer. Vad är det egentligen man ska titta efter i varje dokument? Vilka är varningssignalerna? För att hjälpa dig på vägen har vi sammanställt den ultimata checklistan för att granska de vanligaste och viktigaste dokumenten vid köp av bostadsrätt (BRF) eller hus (fastighet) i Sverige 2025. Använd den som din guide för att navigera tryggt genom dokumentdjungeln!

Steg 1: Inför visning och budgivning (förberedelse)

Redan innan du går på visning och lägger bud finns det viktiga förberedelser att göra och dokument att ta del av:

• Lånelöfte: ✅ Detta är A och O. Skaffa ett lånelöfte från din bank innan du börjar leta aktivt och gå på visningar. Då vet du hur mycket du kan låna (max 85% av bostadens värde, resten kräver kontantinsats) och vilken prisnivå du kan röra dig inom.
• Objektsbeskrivning (prospekt): ✅ Fastighetsmäklarens sammanställning av grundläggande fakta om bostaden: adress, boarea, biarea, antal rum, byggår, avgift (för BRF) eller uppskattade driftskostnader (för hus), eventuella renoveringar etc.. Läs igenom denna noga och kontrollera att uppgifterna verkar rimliga och stämmer överens med vad du ser på visningen.
• Energideklaration: ✅ Ett lagstadgat dokument som visar fastighetens energiprestanda, oftast uttryckt som en energiklass från A (bäst) till G (sämst). Säljaren (för hus) eller bostadsrättsföreningen (för BRF) är skyldig att tillhandahålla denna. Den ger en indikation på framtida uppvärmnings- och energikostnader. Notera att nya regler och eventuell omklassning av byggnader enligt EU-direktiv är på gång och kan implementeras under 2025/2026.
• Frågelista (säljarens): ✅ Ett formulär där säljaren svarar på frågor om bostadens skick, kända fel och brister, genomförda renoveringar, installerad utrustning etc. Säljaren signerar och intygar att uppgifterna stämmer. Detta är värdefull information, men kom ihåg att den inte ersätter din egen skyldighet att undersöka bostaden noggrant (undersökningsplikten).
• (För BRF) Senaste årsredovisning: ✅ Be att få ta del av den senaste årsredovisningen för att få en första överblick över föreningens ekonomi. Se nedan för vad du ska granska mer i detalj.
• (För BRF) Stadgar: ✅ Skumma igenom stadgarna för att få en uppfattning om föreningens grundläggande regler kring t.ex. ansvar och renoveringar. Mer om detta nedan.
• (För Hus) Besiktningsprotokoll (om säljaren låtit göra en): ✅ Många säljare låter göra en överlåtelsebesiktning innan försäljning. Protokollet ger en indikation på husets byggtekniska skick. Läs det noga, men var medveten om att du som köpare fortfarande har kvar din fulla undersökningsplikt. Du har heller inget direkt avtalsförhållande med säljarens besiktningsman, vilket kan påverka dina möjligheter att kräva ersättning om besiktningsmannen missat något.

Steg 2: Djupdykning i dokumenten (checklista per dokumenttyp)

När du hittat en bostad du är seriöst intresserad av är det dags att gå på djupet med dokumenten. Här är en checklista uppdelad per bostadstyp och dokument:

A. För bostadsrätt (BRF):

Årsredovisning (granska de senaste 3-5 åren för trender):

• ✅ Skuldsättning per kvm: Hur hög är föreningens skuld i förhållande till ytan? (Under 5 000 kr/kvm = bra, 5 000-10 000 kr/kvm = normalt/ok, över 10 000 kr/kvm = högt/varningssignal). Se röda flaggor.
• ✅ Sparande per kvm & Underhållsfond: Sparar föreningen tillräckligt för framtida underhåll? (Minst 200-300 kr/kvm per år är ett bra riktmärke). Hur mycket pengar finns i den externa underhållsfonden?
• ✅ Räntekänslighet & Lån: Hur mycket påverkas avgiften av räntehöjningar? När löper föreningens lån ut och ska omförhandlas (risk för högre räntor?)?
• ✅ Kommande Renoveringar: Nämns några stora planerade renoveringar i förvaltningsberättelsen? Hur ska de finansieras? Se underhållsplan.
• ✅ Resultat: Går föreningen med vinst eller förlust? Varför? (Förlust pga investeringar är ok, förlust pga för höga driftskostnader är dåligt).
• ✅ Avgiftens Rimlighet: Står avgiften i proportion till skick, skuld och service?
• ✅ Revisionsberättelse: Finns några anmärkningar från revisorn?
• ✅ Övriga Intäkter: Har föreningen intäkter från uthyrning av lokaler eller kvarvarande hyresrätter? (Positivt men kan vara sårbart).

Ekonomisk plan (Endast relevant vid nyproduktion eller nyligen genomförd stor ombyggnad):

• ✅ Realistiska Antaganden: Verkar de kalkylerade räntorna och driftskostnaderna rimliga?
• ✅ Skuld & Amortering: Hur hög är den initiala skulden? Finns en tydlig amorteringsplan?
• ✅ Intygsgivare: Är planen godkänd av två oberoende intygsgivare? Läs mer om ekonomisk plan här. Se även jämförelse med årsredovisning.

Stadgar:

• ✅ Underhållsansvar: Vem ansvarar för vad inne i lägenheten respektive utanför (t.ex. fönster, ytterdörr)?
• ✅ Renoveringsregler: Krävs styrelsens tillstånd för att renovera badrum, kök, riva väggar etc.?
• ✅ Andrahandsuthyrning: Vilka regler gäller? Krävs tillstånd? Hur länge? Avgift? Läs mer i vår guide om stadgar.
• ✅ Ovanliga Klausuler: Finns det några regler som sticker ut eller verkar särskilt betungande?

Energideklaration:

• ✅ Energiklass: Hur energieffektiv är fastigheten? Läs mer om energideklarationer.
• ✅ Åtgärdsförslag: Finns rekommendationer för att minska energianvändningen?

Överlåtelseavtal (kontrakt): Se punkt C nedan.

Medlemskapsansökan: ✅ En formalitet där du ansöker om att bli medlem, vilket krävs för att köpet ska gå igenom. Föreningens styrelse måste godkänna dig.

B. För Hus (Fastighet):

Besiktningsprotokoll (helst din egen beställda besiktning, annars säljarens):

• ✅ Riskkonstruktioner: Finns kända riskkonstruktioner (t.ex. krypgrund, platta på mark, uppreglade golv)?
• ✅ Skador & Brister: Vilka konkreta skador, fuktskador eller brister har noterats? Hur allvarliga bedöms de vara?
• ✅ Vad Ingick Inte? Var medveten om vad en standard överlåtelsebesiktning inte täcker. Ofta ingår inte detaljerad kontroll av elsystem, VVS-installationer (vatten, avlopp), värmesystem (panna), ventilation, skorsten/eldstad, vitvaror eller radonmätning.
• ✅ Behövs Kompletterande Undersökningar? Baserat på protokollet och vad som inte ingick, behöver du anlita ytterligare experter (elektriker, VVS-tekniker, sotare, fuktexpert)?
• ✅ Ålder på Viktiga Delar: Försök få information om ålder och skick på tak, dränering, fönster, fasad och uppvärmningssystem. Detta ger en indikation på kommande stora underhållskostnader.

Insikt: Det är lätt att missförstå vad ett besiktningsprotokoll faktiskt innebär. Många tror felaktigt att en "godkänd" besiktning betyder att huset är felfritt och att de är skyddade mot alla framtida problem. Så är det inte. En standardbesiktning är främst okulär, vilket betyder att den baseras på vad besiktningsmannen kan se med sina ögon, utan att göra några ingrepp i byggnaden. Den identifierar synliga fel och uppenbara risker, men den är ingen garanti mot dolda fel. Dessutom täcker den, som nämnts, långt ifrån alla delar av huset. Din undersökningsplikt som köpare är mycket omfattande och sträcker sig längre än besiktningsprotokollet. Att förstå begränsningarna i besiktningen och vad som inte har undersökts är därför minst lika viktigt som att läsa om de fel som faktiskt noterats.

Energideklaration:

• ✅ Energiklass & Kostnader: Vilken energiklass har huset? Vad är den uppskattade årliga energikostnaden? Läs mer om energideklarationer.
• ✅ Åtgärdsförslag: Finns rekommendationer för energieffektivisering?

Radonmätning (om gjord/krävs):

• ✅ Värden: Ligger radonhalten under gränsvärdet? Radon kan komma från marken, byggmaterialet eller vattnet.
• ✅ Åtgärder: Behövs radonåtgärder?

Vattenprov (vid egen brunn):

• ✅ Kvalitet: Är vattnet tjänligt som dricksvatten? När togs provet senast?

Avlopp (vid enskilt avlopp):

• ✅ Tillstånd & Skick: Finns nödvändiga tillstånd? Vilken typ av anläggning är det och vilket skick är den i? När behöver den åtgärdas/bytas?

Pantbrev:

• ✅ Befintliga: Hur stora pantbrev finns redan uttagna på fastigheten? Dessa följer med fastigheten.
• ✅ Nya: Behöver du låna mer än vad befintliga pantbrev täcker? Då måste nya pantbrev tas ut, vilket kostar 2% av det nya pantbrevsbeloppet i stämpelskatt.

Lagfart:

• ✅ Kostnad: Du måste ansöka om lagfart (bevis på ägande). Kostnaden är 1,5% av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre) i stämpelskatt, plus en expeditionsavgift.

Servitut och Rättigheter:

• ✅ Påverkan: Finns det några inskrivna servitut (t.ex. rätt för grannen att använda din väg) eller andra rättigheter/belastningar som påverkar fastigheten? Kontrollera hos Lantmäteriet.

Detaljplan/Områdesbestämmelser:

• ✅ Planer: Vad säger kommunens planer för området? Får du bygga ut? Planeras nya vägar, industrier eller annat som kan påverka?

Samfällighet (om relevant):

• ✅ Avgift & Ansvar: Om fastigheten ingår i en samfällighet (vanligt i radhus-/fritidshusområden), vad är avgiften? Vad ingår? Vilket ansvar har medlemmarna? Planeras några stora gemensamma projekt?

Köpekontrakt: Se punkt C nedan.

C. Kontraktsskrivning (gemensamt för BRF & Hus):

När du och säljaren är överens är det dags att skriva kontrakt. Detta är det juridiskt bindande dokumentet.

Köpekontrakt (Hus) / överlåtelseavtal (BRF):

• ✅ Parter & Objekt: Stämmer säljarens och köparens uppgifter? Är fastighetsbeteckningen (för hus) eller lägenhetsnummer/adress (för BRF) korrekt angiven?
• ✅ Köpeskilling: Är det överenskomna priset korrekt angivet?
• ✅ Handpenning: Hur mycket ska betalas i handpenning (vanligtvis 10%) och när ska den betalas?
• ✅ Tillträdesdag: Vilket datum får du tillgång till bostaden?
• ✅ Villkor (Svävarvillkor): Finns det några villkor som måste uppfyllas för att köpet ska bli definitivt? Vanliga villkor är lånevillkor (att du beviljas lån) och besiktningsvillkor (att du får besiktiga och eventuellt dra dig ur om allvarliga fel upptäcks). Se till att dessa är tydligt formulerade så att du förstår vad som gäller.
• ✅ Vad Ingår: Specificera tydligt vilken lös egendom som ingår i köpet (t.ex. specifika vitvaror, garderober, parabolantenn etc.).
• ✅ Friskrivningsklausuler: Var mycket försiktig om säljaren vill ha med en generell friskrivning för "dolda fel". Detta innebär att du tar över ett större ansvar. Diskutera med en jurist.
• ✅ Samtycke: Om säljaren är gift eller sambo krävs normalt dennes partners samtycke till försäljningen.

Depositionsavtal (för handpenning): ✅ Ett separat avtal som reglerar hur mäklaren (eller banken) ska hantera handpenningen tills affären är helt klar.

D. Vid tillträde (gemensamt):

På tillträdesdagen slutförs affären.

• Likvidavräkning: ✅ En slutlig ekonomisk sammanställning som visar exakt hur mycket pengar som ska överföras från köpare till säljare, med avdrag för eventuell handpenning och justering för t.ex. fastighetsskatt eller föreningsavgifter.
• Köpebrev (Endast Hus): ✅ När hela köpeskillingen är betald undertecknas ett köpebrev. Detta är kvittot på betalningen och används av banken för att ansöka om lagfart åt dig. För bostadsrätt får du istället en vanlig kvittens.
• Budgivningslista: ✅ Mäklaren ska överlämna en lista över alla bud som lämnats under budgivningen till både köpare och säljare.
• Överlämning: ✅ Nycklar, eventuella garantibevis, bruksanvisningar och annan viktig dokumentation för bostaden överlämnas.

Praktiska tips för granskningen

• Ta dig tid: Stressa inte igenom dokumenten, särskilt inte kontraktet. Läs noga.
• Ställ frågor: Var inte rädd för att fråga mäklaren, säljaren, BRF-styrelsen eller andra experter om något är oklart. Dumma frågor finns inte när det handlar om så här stora beslut.
• Anlita experthjälp: Överväg starkt att anlita en egen besiktningsman för husköp. Vid komplexa avtal eller osäkerhet kring BRF:ens ekonomi kan en jurist eller ekonomisk rådgivare vara en god investering.
• Jämför: Sätt siffror och information i perspektiv. Jämför BRF:ens ekonomi med liknande föreningar. Jämför husets skick och pris med andra objekt på marknaden.
• Dokumentera: Spara kopior av alla viktiga dokument. Gör anteckningar under granskningen.

Slutsats

Att köpa bostad är en komplex process med många dokument att hålla reda på. Genom att systematiskt arbeta dig igenom denna checklista minskar du risken för att missa viktig information och för att drabbas av obehagliga och kostsamma överraskningar i framtiden. Kom ihåg din undersökningsplikt – det är ditt ansvar att ta reda på så mycket som möjligt om bostaden innan du skriver på kontraktet.

Känns checklistan lång och överväldigande? Att manuellt samla in, organisera, läsa och analysera alla dessa dokument – från årsredovisningar och besiktningsprotokoll till stadgar och köpekontrakt – är en tidskrävande och krävande uppgift. Ett AI-drivet verktyg specialiserat på bostadsdokument kan vara din digitala assistent i processen. Det kan hjälpa dig att systematiskt beta av checklistan, automatiskt extrahera nyckelinformation från varje dokumenttyp, jämföra data, flagga potentiella risker och varningssignaler, och ge dig en sammanfattad överblick. På så sätt kan du spara värdefull tid och få ett bättre underlag för att fatta ett av ditt livs viktigaste beslut.

Fördjupa dig ytterligare: Läs våra specifika guider om Ekonomisk Plan, BRF Stadgar, Årsredovisning, Besiktningsprotokoll och Energideklaration. Se även vår jämförelse mellan nyproduktion och äldre BRF.